다가구 주택 양도시 옥방탑 때문에 양도세 중과된 사례

다가구 주택 양도시에 옥탑방 때문에 중과세 부과된 최근 사례 소개

최근 다가구 주택을 양도 후 1가구 1 주택 비과세 신청하였다가 옥탑방 때문에 양도세가 중과되는 사례가 있어 소개합니다.

 

본 사례는 건물 매도자가 2020년 5월 양도세 중과에 대해서 조세심판원에 조정 신청에 대한 결정 내용입니다.

 

만약 살고 있는 집에 옥탑방이 있고 건물을 매매 예정이라면 양도 소득세에 대해서는 부동산 공인중개사의 말만 듣고 매도하지 말고 전문가와 반드시 상의하여 사전에 충분히 전략 수립하여 세금 폭탄 맞는 일이 없도록 하였으면 합니다.

 

※ 옥탑방 층수 산입 기준

「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에서 다가구주택은 “주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하”의 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제119조 제1항 제9호에서 옥탑 등 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영 면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 건축물의 층수에 산입 하지 아니한다고 규정

 

[ 청구 번호 ]

조심 2020서 0216 (2020.05.19)

[ 제 목 ]

쟁점부동산은 1세대 1 주택 특례가 적용되는 다가구주택에 해당하지 아니한다고 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 등

[ 결정요지 ]

쟁점 옥탑은 ‘주택으로 사용되는 1개 층’에 해당하는 것으로 보이므로 처분청이 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

[ 관련 법령 ]

상속세법 제89조 / 조세특례 제한법 제99조의 3

 

[ 주 문 ]

OOO세무서장이 2019.11.6. 청구인에게 한 2019년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 2019.2.28. 양도한 OOO 대지 187.4㎡ 및 지상 건축물 418.62㎡의 양도소득 중 「조세특례 제한법」제99조의 3에 따른 양도소득세 감면대상 소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[ 이 유 ]

1. 처분 개요

가. 청구인은 2001.4.12. 취득한 OOO 대지 187.4㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)에 2001.9.29. 건축물 418.62㎡(지상 1층 근린생활시설, 2층∼4층 다가구주택 5가구, 이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점 토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 2019.2.28. OOO에 일괄 양도하고, 2019.4.30. 양도소득세 신고 시 주택면적이 주택 외의 면적보다 크다는 이유로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1 주택(고가주택) 비과세를 적용하여 양도소득세 OOO을 신고․납부하였다.

 

나. 처분청은 2019년 9월 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산을 1 주택으로 보기 위해서는 주택으로 사용하는 층수가 3개 층 이하여야 하나, 쟁점부동산 5층에 있는 옥탑(이하 “쟁점 옥탑”이라 한다)이 「건축법 시행령」제119조 제1항 제9호에 따라 층수에 산입 되고 주거용으로 사용되므로 쟁점부동산은 실제 주택으로 사용하는 층수가 4개 층인 주거용 건물이어서 「소득세법 시행령」제155조 제15항 단서의 1세대 1 주택의 특례가 적용되는 다가구주택에 해당되지 아니한다고 보아 양도차익이 가장 큰 2층 부분만 1세대 1 주택 비과세를 적용하고, 나머지 부분은 적용하지 아니하여 2019.11.6. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.

 

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.12.23. 심판청구를 제기하였다.

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

 

나. 처분청 의견

(가) 「소득세법 시행령」제115조 제15항 단서에서 “다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고, 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다”라고 규정하면서, 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에서 다가구주택은 “주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하”의 주택을 말한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제119조 제1항 제9호에서 옥탑 등 건축물의 옥상 부분으로서 그 수평투영 면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1 이하인 것은 건축물의 층수에 산입 하지 아니한다고 규정하고 있다.

(나) 쟁점 옥탑의 공부상 면적은 13.69㎡이나, 실제 면적은 26.54㎡인 것으로 건축사사무소를 통해 확인되었는바, 이는 쟁점부동산의 건축면적 110.47㎡의 8분의 1을 초과하므로 쟁점 옥탑은 「건축법」상 층수에 포함된다.

 

3. 심리 및 판단

(사)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점 옥탑이 주택용도로 사용되지 아니하였다고 주장하나, 쟁점부동산의 현장 사진, 평면도 등을 보면, 쟁점 옥탑은 방, 화장실, 주방 등으로 구성된 것으로 나타나고, 쟁점 옥탑에 도시가스요금 및 주거용 전기요금이 별도로 계속해서 부과된 것으로 확인되며, 쟁점 옥탑의 실제 면적은 26.54㎡으로, 쟁점부동산 건축면적(110.47㎡)의 8분의 1을 초과하므로 해당 옥탑은 층수 산입 대상에 해당하는 점 등에 비추어 쟁점 옥탑은 ‘주택으로 사용되는 1개 층’에 해당하는 것으로 보이므로 처분청이 주거용 옥탑이 포함된 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 1세대 1 주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

 

4. 결론

이 건 심판청구는 심리 결과 청구 주장이 일부 이유 있으므로「국세 기본법」 제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.