다가구주택과 다세대주택 제대로 알고 대처하자.

다가구주택, 다세대 주택 제대로 이해하고 대처하기

다가구주택은 대한민국 건축법상 다가구주택의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 주택을 말합니다.

아래의 3가지 요건이 만족하여야 합니다.

 

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660 제곱미터 이하일 것.

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다.)이하가 거주할 수 있을 것.

 

다세대주택은 대한민국 건축법상 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660 제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하의 주택(2개 이상의  동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)을 말합니다.

 

추가로 다가구주택은 건물 전체가 1명의 소유로 전체 건물에 대한 등기만 존재하지만, 다세대주택은 호수마다 소유주가 다른 공동주택이며 호수별로 매매 또는 분양이 가능합니다.

주위에 흔히 볼 수 있는 빌라를 다세대주택이라고 생각하면 이해가 편합니다.

 

다가구주택과 다세대주택의 구분이 이해되었으면 다음은 매도 시 양도소득세 납부에 대한 주의 사항입니다.

 

 

다가구 주택은 1주택 보유이기 때문에 '1세대 1주택 양도세 비과세'의 적용 대상이 되지만 다세대주택은 다주택 보유자가 되기 때문에 세대별 구분 등기 여부와 상관없이 '1세대 1주택 양도세 비과세'의 대상이 되지 않습니다.

 

같은 가격에 건물을 매도하였더라도 다가구주택과 다세대주택의 양도소득세는 하늘과 땅 차이입니다.

 

최근 문제가 되었던 부분이 옥탑방입니다.

3층 건물에 다가구 조건은 충족하지만, 옥탑방이 있는 경우 별도의 주택으로 쓰는 층수에 포함해 4층이 주택으로 사용한다고 인정되어 비과세 적용을 받지 못하고 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있습니다.

옥탑방에 별도 전기계량기 또는 냉난방 시설을 설치하였다면 국세청은 옥탑방을 하나의 주택으로 간주하고 세금을 부과하고 있으니 주의가 필요한 부분입니다.

 

등기부 등본에 보면 근린생활시설로 표기된 건물이 많이 있는데, 근린생활시설은 다세대주택일까요? 다가구주택일까요?

 

근린생활시설들을 보면 보통 상가와 주택을 같이 사용하는데 세법상에서는 겸용 주택으로 표현합니다.

현재 세법은 주택으로 사용하는 면적이 크면 건물 전체를 주택으로 적용합니다.

특히 근린생활시설 매도 후 양도소득세 납부에 있어 조금 혼란스러운 부분이 있는데 정리해보면 다음과 같습니다.

'주택'이라 함은 공부상 구분과 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하고 있는 건물을 의미합니다. 따라서 공부상 근린 생활 시설을 사실상 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택에 해당합니다.

 

단지 공부상의 내용과 사실상 사용하는 형태가 다르기 때문에 주택으로 거주하고 있다는 입증의 책임은 세금을 내야 하는 납세자에게 있기 때문에 입증서류를 추가로 제출해야 합니다.

 

입증서류는 정해진 것이 없으며 각 층의 건물 내부를 촬영하여 주택으로 사실상 거주하고 있는 상태를 사진으로 준비하고 임차인들의 사실확인서 등을 받아서 양도소득세 신고 시 같이 제출하면 됩니다.